Rendement immobilier Carcassonne 2025 : Analyse, Quartiers & Stratégies d’Investissement

Le rendement immobilier Carcassonne 2025 attire de plus en plus d’investisseurs en quête d’un marché accessible, rentable et stable. Située au cœur de l’Occitanie, entre Toulouse et Narbonne, la Cité Médiévale classée UNESCO combine prix d’achat abordables, fort potentiel locatif et qualité de vie.

Rendements observés : 5,5 % à 6,5 % net en location à l’année et 9 % à 12 % brut en location courte durée (Airbnb), selon le quartier et la stratégie. Le contexte est porté par une fréquentation annuelle estimée entre 2,3 et 3 millions de visiteurs et un parc résidentiel composé d’environ 51,6 % de locataires.

Vue d’ensemble du marché locatif carcassonnais (2025)

Type de location	Part du marché	Avantage	Public concerné
Location à l’année	~55 %	Stabilité, gestion simple	Locataires locaux, familles, salariés
Location courte durée (Airbnb)	~45 %	Rentabilité supérieure	Touristes, professionnels de passage

Prix d’achat et loyers moyens par quartier

Quartier	Prix moyen €/m²	Loyer annuel €/m²	Typologie dominante
Bastide (centre-ville)	1 350–1 850	10–13	T2/T3 rénovés
Trivalle / Capucins	1 700–2 350	12–15	T2 de charme, Airbnb
Faubourgs populaires	950–1 200	8–10	Maisons T3/T4 familiales
Palaja / Montredon / Villemoustaussou	1 600–2 200	9–12	Pavillons résidentiels

Sources : SeLoger, DVF, Figaro Immobilier, INSEE (2025).

Investir quartier par quartier à Carcassonne

Bastide (Centre historique)

Cœur vivant de Carcassonne, autour de la Place Carnot, du Boulevard Barbès, de la Rue de Verdun et du boulevard Omer Sarraut. Forte demande locative, loyers réguliers, et création de valeur immédiate via rénovation légère.

Stratégie : T2/T3 meublés à l’année
Rendement visé : 5,5–6,5 % net

La Bastide est idéale pour un premier investissement meublé.

Trivalle / Capucins (entre Bastide et Cité)

À deux pas du Pont Vieux et des remparts. Ambiance de village, circulation piétonne vers la Cité, excellente perception touristique.

Stratégie : T1/T2 de charme, décoration soignée, location courte durée
Rendement visé : 9–11 % brut

Vu sur le terrain:
La Cité Médiévale et Trivalle offrent les meilleurs résultats en location courte durée.

Palaja, Montredon, Villemoustaussou (résidentiel premium)

Secteurs prisés des familles, proches du Centre Hospitalier, des écoles et des axes routiers. Turnover faible, forte stabilité locative, valorisation progressive.

Stratégie : Maisons T3/T4 en location classique
Rendement visé : 4,5–5,8 % net

Vu sur le terrain:
Les zones pavillonnaires comme Palaja ou Montredon sont idéales pour un investissement patrimonial.

Rendements en location à l’année

Type de bien	Prix d’achat	Loyer mensuel	Rendement brut	Rendement net estimé
T2 – Bastide	95 000 €	520 €	6,6 %	5,1–5,6 %
T3/T4 – Faubourgs	140 000 €	720 €	6,2 %	5,0–5,4 %
Maison – Palaja / Montredon	185 000 €	850 €	5,5 %	4,5–5,1 %

Astuce fiscale : en LMNP, l’amortissement peut rendre les loyers quasi non imposés.

Rentabilité en location courte durée (Airbnb)

Bien	Prix moyen	Prix/nuit	Taux d’occupation	Revenu annuel estimé	Rendement brut
Studio – Bastide	85 000 €	78–95 €	55–65 %	15 000–18 000 €	7,5–9 %
T2 – Trivalle / Cité	130 000 €	100–125 €	60–75 %	20 000–26 000 €	9–11 %
Maison T3 – proche Cité	165 000 €	120–160 €	65–80 %	26 000–34 000 €	10–12 %

Sources : Airbtics 2025, Eldorado Immobilier, conciergeries locales (OC Keys).

Comparatif : Carcassonne / Toulouse / Narbonne

Ville	Prix moyen €/m²	Rendement brut	Analyse
Carcassonne	≈ 1 487 €	7–8,3 %	Rendement et accessibilité
Narbonne	2 000–2 800 €	6–8 %	Marché attractif mais ticket d’entrée plus élevé
Toulouse	3 800–5 000 €	4–5 %	Placement patrimonial long terme

Vu sur le terrain:
À Toulouse, on immobilise le capital. À Carcassonne, il travaille immédiatement.

Résumé en 6 points clés

Prix d’achat faibles + rendement élevé
Location à l’année : 5,5–6,5 % net
Airbnb optimisé : jusqu’à 12 % brut
Bastide : meilleur point d’entrée
Trivalle / Cité : forte rentabilité touristique
Palaja : sécurité et valorisation long terme

FAQ – Questions fréquentes

Quel rendement viser à Carcassonne ?

Entre 5,5 % et 6,5 % net en location longue durée, jusqu’à 12 % brut en Airbnb.

Quels quartiers sont les plus rentables ?

Bastide (classique), Trivalle/Cité (courte durée), Palaja/Montredon (patrimonial).

Carcassonne est-elle rentable en Airbnb ?

Oui, surtout autour de la Cité et du Pont Vieux, avec un bon taux d’occupation (60 %).

Quel budget prévoir pour investir ?

Entre 85 000 € et 130 000 € après travaux pour un T1/T2 prêt à louer.

Quel statut fiscal choisir ?

Le LMNP est généralement le plus avantageux pour optimiser la fiscalité des loyers.

Y a-t-il des risques de vacance locative ?

Faibles, si le bien est propre, bien placé (proximité commerces, transports, hôpital) et proposé à un prix cohérent.